Un propriétaire ne peut pas reprendre son logement en pourrissant la vie de ses locataires. Même s'il a délivré son congé pour reprise dans les délais légaux, un bailleur qui campe devant chez lui, coupe l'électricité ou multiplie les intimidations commet une infraction pénale. Le harcèlement du locataire est puni jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article L.226-4-2 du Code pénal). En Dordogne, un propriétaire de retour du Canada a choisi cette voie interdite : refusé un départ à l'amiable, il a installé sa caravane devant la maison pour user ses occupants. Voici ce que dit vraiment la loi, et surtout ce qu'un locataire harcelé peut faire, étape par étape.
Reprendre un logement loué : la seule procédure légale
Un propriétaire qui veut habiter son bien ne peut pas simplement demander à ses locataires de partir. Il doit délivrer un congé pour reprise, encadré par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Trois conditions cumulatives :
- Le respect du préavis : six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé.
- La forme : le congé est notifié par acte de commissaire de justice (ex-huissier), lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé.
- Le motif précis : le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise (le propriétaire lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants).
Dans le cas de la Dordogne, le propriétaire avait bien prévenu six mois avant la fin du bail. Sur ce point, il était dans les clous. Le problème surgit après. Quand les locataires ne partent pas à la date prévue, la loi n'autorise qu'une seule suite : saisir le juge.
Quand les locataires ne partent pas : ce que le propriétaire a le droit de faire
Un locataire qui reste dans les lieux après un congé valable devient occupant sans droit ni titre. Mais — et c'est le point que beaucoup de bailleurs ignorent — cela ne donne aucun pouvoir d'expulsion au propriétaire lui-même.
Le bailleur doit :
- saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la validité du congé et ordonner l'expulsion ;
- obtenir un jugement ;
- faire exécuter cette décision par un commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.
Aucun raccourci n'existe. Changer la serrure, couper les fluides, entreposer un véhicule devant la porte pour bloquer l'accès : tout cela est illégal, même quand le propriétaire est juridiquement dans son bon droit sur le fond. La justice se venge rarement du fond ; elle sanctionne la méthode.
La caravane devant la maison : pourquoi c'est du harcèlement pénal
L'installation d'une caravane sous les fenêtres n'est pas un simple geste d'humeur. C'est une stratégie d'usure — et le législateur l'a précisément visée.
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), l'article L.226-4-2 du Code pénal réprime le fait de contraindre un occupant à quitter son logement « sans avoir obtenu la remise du bien dans les conditions prévues » par une décision de justice, en usant de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. La peine : 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
Camper devant la porte pour faire pression, multiplier les nuisances, créer un climat d'intimidation : ces comportements entrent pleinement dans cette définition. Le fait que le propriétaire ait un motif légitime de reprise n'efface rien. Le droit de reprendre son bien ne comprend pas le droit de terroriser ceux qui l'occupent.
Le point que les bailleurs ne voient pas venir : le pénal ignore votre bon droit civil
Voici l'angle contre-intuitif. Beaucoup de propriétaires raisonnent ainsi : « C'est ma maison, j'ai prévenu à temps, je récupère ce qui m'appartient. » Sur le terrain civil, l'argument peut prospérer. Mais le juge pénal se moque de savoir qui a raison sur la propriété.
Le harcèlement d'occupant est une infraction autonome. Elle se juge sur les faits — les manœuvres, l'intimidation, les nuisances — indépendamment de la question de savoir qui, au fond, a le droit d'habiter les lieux. Résultat : un propriétaire peut parfaitement gagner son procès en expulsion devant le tribunal judiciaire… et être condamné pénalement pour la façon dont il a tenté de la provoquer lui-même. Les deux dossiers vivent leur vie séparément.
C'est le piège classique du bailleur pressé : il transforme une victoire civile probable en casier judiciaire, et souvent en dommages-intérêts à verser à ses propres locataires.
Ce que le locataire harcelé doit faire : les 6 étapes
Un occupant confronté à ce type de pression n'est pas démuni. Voici la marche à suivre concrète.
- Documenter chaque fait. Photos et vidéos datées de la caravane, des coupures d'eau ou d'électricité, des dégradations. Le pénal se prouve par l'accumulation.
- Conserver tous les écrits. SMS, mails, lettres du propriétaire. Chaque message comminatoire est une pièce à charge.
- Faire constater par un commissaire de justice. Un constat officiel des nuisances a une valeur probante supérieure à une simple photo de smartphone.
- Déposer plainte au commissariat, à la gendarmerie ou directement auprès du procureur de la République, sur le fondement de l'article L.226-4-2 du Code pénal.
- Saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour faire cesser le trouble et, le cas échéant, obtenir la remise en service des fluides coupés.
- Réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice moral et matériel subi. Un logement rendu invivable ouvre droit à réparation.
Le document clé à produire, à chaque étape : la preuve datée. Un juge répare ce qu'il peut voir et vérifier.
Couper l'eau ou l'électricité : une faute distincte
Priver un locataire de fluides mérite un traitement à part, car c'est l'arme préférée des bailleurs impatients. Couper l'électricité, l'eau ou le chauffage constitue un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent (loi du 6 juillet 1989) et une voie de fait susceptible d'entrer dans le champ du harcèlement pénal.
Le locataire peut saisir le juge en référé — procédure d'urgence — pour obtenir sous astreinte le rétablissement des fournitures. Le bailleur qui coupe pour faire partir se retrouve alors à payer une pénalité par jour de retard, en plus de devoir tout remettre en état. L'inverse exact de l'effet recherché.
Le locataire qui reste après un congé valable : nuance importante
Attention à ne pas inverser les rôles. Si le congé pour reprise a été régulièrement délivré et que rien ne le rend abusif, le locataire n'a pas non plus le droit de rester indéfiniment. Il devient occupant sans droit ni titre à l'expiration du bail.
Mais là encore, seul le juge tranche. Le propriétaire doit obtenir un titre exécutoire et passer par un commissaire de justice. Tant que ce parcours n'est pas achevé, l'occupant conserve une protection — et toute tentative de le déloger par la force ou l'intimidation retombe sous le coup de la loi pénale. La patience procédurale est le seul chemin qui protège vraiment le bailleur.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il changer les serrures si le locataire refuse de partir ?
Non, jamais, même après un congé valable et l'expiration du bail. Changer les serrures d'un logement encore occupé est une voie de fait et peut constituer une violation de domicile. Seul un commissaire de justice, muni d'un jugement d'expulsion, peut procéder à la reprise des lieux.
Le locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ?
Non. Les expulsions locatives sont suspendues chaque année pendant la trêve hivernale (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf exceptions comme le relogement adapté ou le squat. Une décision de justice obtenue avant la trêve ne peut pas être exécutée durant cette période.
Quel préavis pour un congé pour reprise en location meublée ?
Le préavis est de trois mois avant l'échéance du bail pour un logement meublé, contre six mois pour une location vide (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
Un congé pour reprise peut-il être annulé s'il est abusif ?
Oui. Si le propriétaire n'a pas réellement l'intention d'habiter le bien, ou si le motif est fictif, le juge peut déclarer le congé frauduleux et le priver d'effet. Le locataire peut alors se maintenir dans les lieux et réclamer des dommages-intérêts.
Quelle indemnité un locataire harcelé peut-il obtenir ?
Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts couvrant le préjudice moral (stress, angoisse) et matériel (frais de relogement, biens dégradés). Le montant est fixé souverainement par le juge selon les preuves produites : constats, photos, attestations médicales.
Faut-il un avocat pour agir contre un propriétaire harcelant ?
Pas obligatoirement pour déposer plainte, qui peut se faire seul au commissariat ou auprès du procureur. En revanche, pour une action en référé devant le juge et une demande de dommages-intérêts, l'accompagnement d'un avocat ou d'une association de défense des locataires renforce nettement le dossier.