Exonération de la première cession d’une résidence secondaire : pas de remploi en démembrement

Le législateur ayant entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale, le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire est exclue lorsque la fraction du prix de cession est remployée dans l’acquisition, non en propriété, mais en usufruit d’un logement affecté à l’habitation principale.

Le contribuable qui cède un logement autre que sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière, sous les conditions suivantes (CGI art. 150 U, II.1° bis ; BOFiP-RFPI-PVI-10-40-30-07/07/2021) :

-il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ;

-il procède au remploi du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de celle-ci, dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Toutefois, le montant exonéré est proportionnel au montant du prix de cession que le cédant remploie.

Dans cette affaire, le cédant avait remployé le prix de cession dans l’acquisition d’un autre bien affecté à sa résidence principale, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit. L’administration fiscale a alors procédé à un redressement, estimant, conformément à sa doctrine, que la fraction du prix de cession ne pouvait bénéficier de l’exonération que pour la partie remployée à l’acquisition en pleine propriété de la résidence principale mais non celle remployée dans l’acquisition en usufruit (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-30-§ 200-07/07/2021).

Estimant que cette interprétation était différente de celle résultant de la loi, le contribuable, débouté en première instance, a fait appel.

Pour les juges d’appel, il résulte des travaux préparatoires de la loi de finances pour 2012 ayant instauré le dispositif d’exonération de la première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi (loi 2011-1977 du 28 décembre 2011, art. 5) que le législateur avait entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale.

Par suite, est exclue du bénéfice de cette exonération la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, non en propriété, mais en usufruit d’un logement affecté à l’habitation principale.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF Web 2024-2, § 310